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日本房产持续吸引投资人目光商用住宿关注度升高

来源：福禄装修家居时间：2024年02月05日 09:22

株式会社神居秒算旗下营运之「神居秒算」平台为中华圈地区最大的日本房地产投资资讯平台（株式会社神居秒算为株式会社GA technologies旗下子公司、总公司地址：东京都港区、神居秒算代表：赵洁）（1）去年（2023）下半年平台针对投资人发起的「2023日本不动产投资意愿」线上问卷调查，共回收问卷329份。详细内容特透过本次新闻稿整理后发布，此次调查为2021年调查实施以来的第三次问卷调查。

此次调查，共有87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机。自2023年8月，中国解除海外旅游禁令后，投资人对于日本房地产的关注度日渐升高，可见端倪。日本房地产的资产价值高，是投资人考量的主要关键之一。本次调查中有59.0%的投资人认为日本房地产最吸引人的一点为「资产价值高」。其他调查结果重点，将透过以下内容详述。

调查结果摘要

1、87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机。

2、当问及为何考虑投资日本房地产时，59.0%的投资人表示「资产价值高」为排名第一的理由。「租金收入安定」以51.9%居次。「收益率」「房价相对便宜」「资产价值高」是投资人考虑投资的关键。

3、当问及愿意花多少预算，38.9%的投资人回答「约100万人民币～200万人民币」占最多。此外，和其他主要国际城市相比，日本的房地产价格相对便宜且收益率佳的优势，对海外投资人具有吸引力。

4、考虑投资的房地产类型：公寓、大楼占53.2%；另一方面，回答「商用住宿设施」占18.5％。疫情趋缓后，日本的观光旅游业强劲复苏，面向观光客的商业、住宿设施等收益高的不动产选项，预计在未来将吸引更多投资人的目光。

调査结果分析

（1）87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机

此数据背景可回朔至2023年3月中旬左右开始的日圆贬值。日本货币贬值也加速了海外投资人抢进日本房地产市场的意愿。这其中以中华圈投资人的动作最为明显。日圆贬值的现象预计2024也将持续。此次调查，当问及「为何认为目前是投资日本房地产的好时机？」时，67.9%的投资人回答「因为日币贬值，现在进场比较划算」，由此可见日币的贬值，对于海外投资人依然起到一定的推波助澜的作用。

（2）为何考虑投资日本房地产？59.0%回答「资产价值高」为最多、「租金收入稳定」以51.9%居次

放眼全球主要货币，日圆依然被视为强势货币，连带其不动产价值也被认为不容易跌价。虽然目前受国际情势影响，日圆呈现贬值，日本作为世界第三大的经济体，不动产的高资产价值依然被投资人看好。其他的回答排名如下，「出租空置率低，租金收入稳定」占51.9%、「与其他先进国家相比，房地产价格仍相对便宜」占42.0%。

根据日本不动产研究所所发表「第20回国际不动产租金价格指数」调查报告结果，评比全球15个主要都市的房地产价格与租金收益比（此处以高级房地产领域为例）。全球主要都市在高级房地产领域之价格由高至低的排名如下：香港、伦敦、台北、上海、纽约、新加坡、北京、悉尼、东京、首尔、大阪（No.11）。各大城市的租金收益比由高至低排名则如下：纽约、伦敦、香港、新加坡、悉尼、东京、大阪、上海、北京、台北（2）。日本的两大城市与其他主要国际城市相比，具有房价相对合理且租金收益比相对高的竞争力。

此外，另一份由CBRE所公布的「日本不动产值得投资的理由之分析报告」的结果亦可看出，日本的不动产投资交易市场活跃度在亚太地区国家中表现相对亮眼。亚太地区投资人票选最具投资吸引力的国家、地区排名如下：日本、新加坡、越南、澳大利亚、中国、印度。另一项数据也显示，2018至2022年，日本国内投资用不动产交易件数将近8,000件，其中海外投资人的占比约20%（3），两项数据皆为亚太地区最高。

同一份报告中的另一项「现金回报率指数（cash on cash return）」根据评比中的城市所在国家之融资条件，计算出房地产投资之现金回报率。东京约为6.5%、北京约5.2%、上海与北京持平、悉尼约4.5%、墨尔本约4.2%、首尔约3.2%、新加坡约0.6%、香港则是-0.1%（4）。综观房价、租金收益比、现金回报率至实际交易市场的活跃度，都可看出日本房地产具备价格相对低廉、资产价值高、投资回报率相对佳的优势，也因此持续吸引海外投资人的目光。

关于预算：38.9%的投资人回答「约100万人民币～200万人民币」、「约200万人民币～300万人民币」占17.9% 、「约100万人民币以下」为17.3%，另一方面回答「约500万人民币以上」的人占9.4%。

而当问到「投资日本房地产时，感到最困难的部分？」时，回答「相关知识和资讯不足」达60.2%为最多。「资金的准备尚未到位」占42.9%、「缺乏值得信赖的中介」则占35.9%。除了资金面，缺乏相关知识和专业支援，是海外投资人难以涉足日本房地产投资的最大阻碍。

（3）关于「最有兴趣投资的房产类型」：公寓、大楼以53.2%居第一。另一方面，商用住宿设施也有18.5％。