一线城市上演政策与市场的较量：沪穗深楼市活跃度提升，北京楼盘降价“抢收”

“上海中介信心起来了，忙得不可开交，前些时候还愁眉苦脸，现在就开始畅想未来了。”

“广州无论是限购政策，还是信贷政策等，均是一线城市中最为宽松的。”

“深圳目前房价大方向企稳，业主信心有所回升，但未来走势如何仍需持续观察。”

“北京落地央行新政可能会比其他城市慢，但肯定会落地的。”

作为楼市的风向标，一线城市的每一步政策调整都牵动全国市场的神经。随着5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）满月，四个一线城市的房地产市场也表现出各自不同的特征。

6月17日，国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳环比分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上涨0.6%；北京、广州和深圳同比分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。

二手房方面，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、广州和深圳同比分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，在5·17新政影响下，一线城市楼市正在发生着微妙变化：广州以力度量大的政策使得新房周度签约量创4月以来新高，上海新房二手房成交量均明显增加，深圳楼市活跃度则显著增强。相较而言，北京目前尚未跟进落地5·17新政细则，未来市场走向尚待观察。

上海市场活跃度攀升，北京有楼盘降价“抢收”

上海是最先落地5·17新政的一线城市。5月27日，上海出台“沪九条”优化调整房地产市场政策，内容包括降首付、优化限购、降利率等，对新房市场的提振效果比较明显。

据中指研究院统计，从周度数据来看，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。

新房开盘及认购方面，“沪九条”发布后至6月16日，上海共有17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即售罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外项目开盘去化率也较上一批次有所提升。

来源：诸葛数据研究中心（2024年5月20日至6月16日）

二手房方面，据中指研究院统计，6月1日至16日，上海二手房网签达13381套，较上月同期增长82%，较5月日均604套的日均网签水平有大幅提升。“沪九条”后多家中介平台二手带看量及签约量都有所上涨，从日度来看，新政后二手房半个月成交11445套，日均成交763套，远高于5月日均586套的水平。

“5·17新政满月，上海新房、二手房成交均有提升，成交量上涨因新政放开单身对外环内二手房的限购，且外环内‘老破小’二手房今年以来跌幅较高，市场价格继续下跌空间预期较小，部分客户在政策出台后基于房价可能上涨的预期，选择尽快出手。”

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，根据以往经验，新政出台后短时间内市场情绪或高涨，最先表现在二手房市场，带看及签约量增量明显。随着一二手房置换链条畅通，新房市场或将随之回暖，短期内房地产市场交易活跃度或将提升。

每经记者注意到，随着市场活跃度和关注度的不断攀升，外地的地产中介也开始关注上海市场。记者在采访中注意到，此前深耕武汉市场的某 房产中介团队，近期组织开启了上海洋房小高层的团购活动，并宣称刚考察就有很多粉丝报名。

在四个一线城市中，只有北京目前仍未落地央行5·17新政的相关细则。反映到市场交易上，近一个月北京新房和二手房的周成交量总体均呈现下降态势。

据诸葛数据研究中心监测数据，今年第24周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，虽然较前一周上涨21.15%，但相比今年第21周（790套）和第22周（838套）的成交量，仍处于偏低水平，市场主要体现为“恢复”。

二手房成交方面则下降明显。第24周，北京成都二手住宅2988套，环比前一周增长0.61%。但相比今年第21周（3398套）和第22周（3630套）的成交量，降幅均超过10%。

来源：诸葛数据研究中心（2024年5月20日至6月16日）

另据市场消息，上周末，中建壹品•花香壹号尚未正式开盘前便传出特价房信息——个别房源最低售价4.9万元/平方米，远低于该项目市场指导价7.2万元/平方米； 中建•和颂九里开盘便推 出特价房，备案总价859万元，“6·18”新房节一口价738万元，相当于直降121万元。

中原地产首席分析师张大伟向每经记者确认了这一信息：“北京新房最近特价的确很多，但基本是八折或九折，以前指导价是市场的锚点，这个项目一出，周末所有案场都迷糊了。”

张大伟表示，新房降价抢收的原因主要还是政策及二手房价差大。首先，北京尚未落地5·17政策细则，与其他一线城市相比市场热度明显不足。其次，北京的二手房价格已经经历了与其他城市相似的跌幅，普遍达到了25%至30%，部分区域的跌幅甚至更高。但新房价格在此之前并没有明显调整，仅有少数项目通过特价房的形式降价以获得成交量。“这种市场环境下，一些新开盘项目为了在市场上获得成交量，不得不选择以较低的价格开盘。整体而言，市场正处于‘以价换量’阶段，新房和二手房的降价现象成为当前市场的主流趋势。”

和硕机构首席分析师郭毅则认为，北京新房成交量目前处于低位，打折促销的蔓延迫使开发商在土地获取上更加谨慎，这可能对北京土地市场的竞争力和未来可能出现的流拍流标现象产生不利影响。“应尽快在北京实施5月17日的政策，并在限购政策上给予更大力度的支持，以增加市场需求，稳定和复苏市场信心，促进北京楼市平稳发展。”

广州新房网签明显增加，深圳市场走势仍待观察

5月28日发布楼市新政的广州，在本轮一线城市中政策力度最大，住房限购门槛放松到几近于隐形，同时还取消了限售政策。

中指研究院监测数据显示，5月17日至6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月（网签5213套）上升了12.2%。广州5月28日新政后，新房日均成交套数持续增加，5月28日-6月16日，共网签4052套，日均网签套数202套。从周度数据来看，6月10日至6月16日，新房网签1565套，创4月份以来周度成交新高。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强分析认为，此次新政发布之后，外地户籍在限购区购房门槛进一步下降，当前广州各方面的购房政策已较为宽松，无论是限购政策，还是信贷政策等均在一线城市中最为宽松。“5·17新政发布已满月，广州楼市在新政利好带动下，市场购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，市场热度短期内明显提升，尤其在广州5月28日新政发力后，广州楼市热度上升了一个层次。”

同样在5月28日，深圳也宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。

据乐有家数据，5.17政策前后一个月对比来看，深圳乐有家门店的二手成交量上涨了52%。其中，总价300万元以内的二手房成交占比显著上涨，截至6月18日，6月占比达24.6%，是2023年1月以来的最高点。

不过，就深圳楼市宽松政策的后续效应，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，深圳楼市虽有利好，但市场基础并不牢固。在四大一线城市中，深圳楼市政策松松程度仅次于广州，目前新房供应量充足，但房价持续低位运行。另外，受深圳保障房分流刚需购房者等因素影响，市场复苏过程仍需要巩固。

据深圳市房地产中介协会统计，2024年第24周（6月10日-6月16日）全市二手房录得1309套，环比增长9.3%。深圳5月28日新政发布后，政策当周市场未见明显起色，但随后两周二手房录得量数据呈增长态势，反映出楼市政策成效需要一定时间消化才会得以显现，未来走势仍需持续观察。

深圳一位资深地产人士在接受每经记者采访时表示，政策密集出台后，目前深圳房价大方向企稳，业主信心有所回升，大面积降价寻求成交的业主少了，部分买家也愿意以过去成交价为基础成交。但大量购房者依旧在观望，新房成交量依旧在低位徘徊，新房库存压力加大，导致市场活跃度提高难度增大，未来楼市具体走势还需要继续观察。

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