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北京“老破小”要升值了

来源：福禄装修家居时间：2024年07月09日 00:51

哈喽大家好，我是血拼哥！

2024年，在多种因素加持之下，“老破小”的价值被重新评估了。

从去年下半年开始，各地“老破小”卖爆的消息就没断过。

北京300万以下“老破小”成交一路上涨，

也是北京近半年唯一成交量占比上涨的价格段。

原因无他，价格是真的香。

血拼哥也汇总了一下北京城六区内300万以下两居房源的情况，感兴趣可以后台回复【老破小】查看。

查看北京危旧楼房改建相关政策全文，后台回复【改建】，获取！

如果说房子的价格等于“地价+产品”，那么老破小的价格组成中，产品价值可以忽略不计，几乎只剩下地价，甚至比土拍价格更低。

有些“老破小”租金直逼月供，价格非常实在。

相比价格依旧高高在上的新房，“老破小”甚至还有周边配套“确定性”的优势。

于是，务实的“年轻人”和价格实在的“老破小”一拍即合。

似乎一切都很完美，唯一的问题是，

这些“老破小”的未来在哪呢？

最近，北京城市旧改正在给出越来越清晰的答案。

No.1 原拆原建升值空间变大

近日，海淀科源社区迎来了“原拆原建”的改造通知。

该社区建于上世纪50年代，多为简易筒子楼，年久失修，漏水漏电，问题层出不穷，住在这里的许多退休科研人员的生活品质堪忧。

此前，小区13到15号楼曾作为第一批北京历史建筑进行过翻修，其他楼栋从来没有进行过改造，墙体破损发霉……

从2022年开始，就有媒体关注报道过这里的问题，时隔两年，近日，该小区终于迎来改造消息，虽然还不是动工，但是已经开始着手确定改造方案，征集意见。

该小区目前的情况是，针对改造范围内楼栋的不同户型，改造组设计了多个方案。要跟居民确认方案后才能开始推进下一步。

而像海淀科源社区这样能争取到原拆原建的社区，这两年正在逐渐增加。

去年马家堡路68号院2号楼，劲松一区114号楼、光华里5号楼、6号楼、桦皮厂胡同8号楼等陆续传出“原拆原建”改造消息。

令人惊喜的是，“原拆原建”工程难度被攻克，且所需费用相比购置新房要少不少！

以桦皮厂胡同8号楼为例，该楼原拆原建一共耗费工时3个月！

据项目承建方中建海龙科技介绍，该项目90%以上的建筑工序在工厂内完成，再将预制的模块运送至施工现场装嵌成完整建筑，现场工作量大幅度降低，相较传统建造方式工期缩短80%。

且资金方面，采用“政企民共担”模式，居民主要承担原住房面积中扣除财政补贴后的不足部分以及改建后房屋新增面积的成本。

而经历了原拆原建的桦皮厂胡同8号楼不仅居住品质有了质的飞跃，本身价值也看涨了。

一名北京中介人员在报道中透露，该楼拥有绝佳的地理位置，且北京二环内老小区居多，带电梯的新房属于稀缺资源。该居民楼附近的老旧小区平均单价在11万元/平方米左右，新建成的电梯房预计单价可达13万元/平方米。

原拆原建给了“老破小”新生，也给了住在内里的居民更多信心。

No.2 复制需要建立长效机制

原拆原建模式是值得肯定的。

业内认为，原拆原建对房地产市场不会带来冲击，对地方政府不会增加公共服务设施配套负担，居民生活品质也能得到极大提升，这种模式会起到很好的导向作用。

北京近两年在试点，也有相关《意见》依据。

2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。

*《意见》中关于改建范围的规定

通过北京已经落地的几个试点案例可以发现目前北京原创原建项目特点：

1. 评定为危房，目前的几个试点小区都是被评定为D级危楼，甚至发生过局部坍塌事件的。

2. 成本可控，目前试点都是低容积率的低层小板楼，成本可控。

3. 沟通成本较低，目前北京的几个试点都是户数不多，沟通成本可控的情况。

4. 居民出资较少，重建的资金来自政府补贴、产权单位、居民以及社会资本，几个试点中，居民最多只出几万元。

同时我们也注意到，要复制推广原拆原建并不容易，

首先就是钱的问题，北京老旧小区改造项目较多，政府财政补贴很难全覆盖，如果居民出资太多，改建工程必定受阻。

其次，原拆原建中很多流程需要集团决策，很难达成共识。

比如决策要建成一个什么样的房子，是造价3000元/平方米的房子还是造价5000元/平方米的房子，这需要形成共识。

房子改造完了以后，是否要增加附属功能，比如配套设施和地下车库，这既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都会同意修地下车库，因为这会增加很多成本，不开车的居民很可能会反对。

这时候，引入社会资本，让社区运营良性循环是非常有效的解决方式，但是如何引入呢？也不是所有社区都有相同的条件。

不过，“原拆原建”模式已迈出重要一步，随着技术升级，建筑成本总有希望降低，再降低。

事实证明，只要城市在发展，硬件问题总有被技术升级解决的一天，而我们目前的担忧很有可能是“刻舟求剑”。

真没必要被网上言论恐吓，买房还得依据自身需求。

No.3 老破小，还有其他路走

目前市区老破小的未来有棚改拆迁、原地重建、老旧小区改造、加装电梯等等不同的出路。

老旧小区改造< 加装电梯<拆除原地重建

难度是依次递增的，概率是依次递减的。

所以刚需必须认清的现实是，不是所有老破小都能改建。

当然，不改建也并不意味着老破小会越来越差，直至无法居住。

因为我们也在完善房屋体检制度。

新加坡就有类似的规定，不管多少年前造的房子都要进行定期粉刷，这样再老的房子任何时候看起来都很干净，而不是破旧的感觉。同时包括房屋的设备，如管道要定期检查更换等。

这样房子通过经常性的小修小补，建成50年都可以正常使用，而不需要整栋楼进行改造。

近年来，住建系统正在推进基于住房、小区、社区、街区层面的城市体检，城市更新工作也是秉持“先体检后更新，无体检不更新”的原则。

换个角度来看，虽然原拆原建对居民是件好事，如果当年这个房子建筑结构上没问题，定期检查维护，就少了很多折腾。

最后，你赞同原拆原建这种方式吗？你有什么想说的？

最后的最后，说下共产房消息：

顺义共产房潮白水悦正在网申登记中，7月20日结束，此次面向人群更广泛，有需要的朋友别错过；

昌平共产房未来砚园网申登记结束，最终4096户家庭确认申购，资格审核公示，明天开放查看！有需要的朋友记得明天戳小程序查看，需要复核的也抓紧别错过！具体公告可以戳文末左下角【阅读原文】查看。返回搜狐焦点首页，查看更多

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