突变，成交断崖下降

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7月的房地产数据统计局已经公布，

北京的二手房价保持稳定，环比6月持平。

但7月北京新房价格持续下降，环比6月跌了0.5%。

成交量方面，7月二手房创近16个月以来的网签新高。

但转到8月，成交呈现断崖式下降了……

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No.1 二手房成交持续6周下降

7月北京二手房共成交15575套，套数环比上涨4%，同比上涨60%，创近16个月以来的网签新高。

其中500万以内低总价成交占比近七成

2024年1-6月，二手房成交主力总价段为300-500万，占比为35.2%；

其次为300万以下总价段，占比为33.9%，较去年大幅增加10.4个百分点，两者累计占比69.1%。

捡漏低总价二手房的家庭变多，开高杠杆买房的家庭变少。

7月成交数据在传统七八月“淡季”里非常显眼，和626新政不无相关，但是政策「药效」似乎已经消耗殆尽，8月二手房成交迎来下滑。

8月15日，北京二手房住宅网签563套，本月截止15号二手房共网签6356套，环比上月前15天的7018套，减少了662套，环比下降9%！

且从大中介实时成交量看，自6月底那周达到一个阶段性高点后，持续下降，已经6周了。

市场开始逐渐凉了下来。

6.26新政后，市场并没有像很多人预期的那样火，5.17后释放了很多购房需求，透支了部分本该在6.26之后的成交，于是6.26之后，边际递减效应出现，成交量持续下降。

7月中下旬稳了2周，8月又开始下降，如今的成交量水平，和今年4月相当，按照这个量持续下去，本月成交量大概在1.2-1.3万套。

那么，成交量下滑，房价会否失去支撑再次失守？

成交量是反映房地产市场热度的重要指标，但它并不是反映房价走势的唯一指标。

像今年5月、6月和7月上旬北京二手房成交量大增，甚至直接导致了6月和7月的网签量干到了1.5万套（7月份网签量创北京16个月以来新高），这么大的成交量是怎么来的？

是降价的二手房一套套砸出来的。

这正说明了，不是成交量大，房价就涨了；同样，也不是成交量小，房价就跌了。

目前的实际谈判中，二手房价格已经变得特别特别难谈了。

如今的市场平稳了一段时间后，后市不明朗，买卖双方的分歧开始变大，卖方下架房源的越来越多，扛价的越来越多，市面上的优质房源越来越少，

而买方对后市依然悲观，不肯加价购买，很多人对刚成交的价格，都不认可，认为房价还是高，等等还能更低。

在这种博弈加深的状态下，成交量很难有起色，等市场中出现一些变量，让双方预期能更加一致些，成交量才会有起色。

No.2 新房成交量突然爆拉？

7月新房成交情况可以说依旧惨淡。

7月北京新房市场共成交3088套(非网签数据)，套数环比下降3%，同比下降19%。

成交均价为57690元/㎡，环比下降15%；成交金额为224亿元，环同比均下降了20%。

来源：中原地产

不过转机出现在8月，

8月15日，北京新房住宅网签116套，本月截止15号新房网签量2999套，环比上月前15天1972套，增加了1027套，环比增加52%！

且目前成交量环比已连续3周维持涨势。

新房网签量呈现出较大幅度的增长，可能是由于新楼盘的推出、优惠政策等因素的影响。不过后续如何仍然有待观察。

另外，北京还在集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，环比增长91%，同比增长37%，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平，反正库存很大了。

9月又是传统的「金九银十」买房旺季，不知道进一步的放松政策会否出现，助力旺季销售。

No.3 北京均价基本回归2016年水平

那么，北京目前房价什么水平呢？

后期会否继续下调？

现在是时机吗？

最近Wind和中原公布了7月份一线城市的二手房价格指数。

其中显示，北京二手房基本跌到了2016年的价格区间。

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中原的数据是，北京已经跌到2016年8月份，距离高点跌幅是27.4%。

2015年年初，北京二手住宅的网签均价在36000元/平左右，16年北京涨势最猛，从年初4万出头的均价一路涨到年尾五万多。

当年的涨幅也被戏称“断子绝孙涨”，越涨越买不起。

但这还只是均价，北京各区的跌幅水平并不一致，

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官媒「经济观察报」消息，北京23年9月份涨到顶点，最高峰的时候是二手房均价是6.4万。

2023年10月开始，突然进入猛烈的下跌周期。

7月份北京二手房成交均价大约来到5.4万。

也就是说，近一年时间，北京二手房均价已经下跌一万。

但目前是郊区无差别普遍下跌，城区主要集中在老破小，跌幅普遍在40%—50%。

还有包括一些前些年的网红次新房，跌幅也很很夸张，比如最近太阳公元一套两居成交刷屏了整个北京楼市。

这套房源2023年最高峰时期成交价为1332万，成交单价14.92万/㎡。

同样户型，8月成交了一套南向的，总价总价975万，折合单价10.8万/㎡，这已经基本回到2016年的房价水平了。

最后，关于触底，这次官方也有了回应，

在8月15日举行的国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，

7月份，我国部分房地产相关指标降幅继续收窄，但同时也要看到，多数房地产指标仍处于下降之中，房地产市场仍处于调整中。

下阶段还是要按照中央政治局会议精神，落实好促进房地产市场健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式。

8月14日上午，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛表示：

该暴的雷都暴了，现在接近谷底。

他表示我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整，我们还有城市化这个方向可以努力。

当下最重要的是如何把潜在增长力挖掘出来。

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