住建部新政，北京买房人急了？

哈喽大家好，我是血拼哥！

“房屋养老金制度”最近被再次提及，随之而来的还有对“房屋养老金制度”的各种声音。

房屋养老金制度是什么？

房屋养老金老百姓要直接出钱吗？

房屋养老金是变相的房产税吗？

No.1 六成以上房屋存在“老龄化”问题！

现在的房子可以大致分为四类。

一、2000年底前建成的楼，俗称“老破小”。年代久远，房屋老旧，上个世纪的产物已经无法跟上时代的步伐。

针对这类房屋，政府采取拆迁或改造措施。先判定房屋是否存在安全隐患，如房屋已成危楼则拆迁处理。若仅仅是老旧，则根据住户需求进行改造。加装电梯，规划车位，铺设道路，更新管道等。

二、2010年后建成的房子，俗称“次新房”。这类房屋不少地段优良，配套完善，发展成熟，并且房龄较新。虽然价格偏贵但依然十分抢手。

三、近几年企业拿地盖的楼，咱们叫“新房”。这类房屋有城市规划，有发展潜力。并且房屋全新，社区干净，社区租户较少不杂乱。

四、2000年-2009年底建成的房屋是最尴尬的存在。大病没有，小病不断。虽然没有老破小的问题棘手，但楼体老龄化不可避免。

随着时间的推移，它们将成为“新的”老破小。

据统计，2000年到2009年的房屋占比近34%，2000年以前的房屋占比近28%，需修缮或准备修缮的房屋占总数额的6成还要多。

我们得房子越来越老，我们该怎么办呢？

No.2 房屋养老金制度冲着「老破小」来的？

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，

研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

其中，房屋养老金制度备受关注。

有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的，并发布“老破小赶快卖”等言论。

从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

尹飞在接受澎湃新闻采访中表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。

通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。

其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。

尹飞表示，举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。

“从出发点来说，房屋养老金的核心是通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”尹飞说。

No.3 老百姓要直接掏钱吗？

先说答案，是不用的！

昨天，在酝酿了一天后，官方发布多条专家解读，均表示，此次政策的原则是：“不增加个人负担，不减损个人权益”

房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金。

这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。

其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。此次房屋养老金制度建设的重点是公共账户。

那么，公共资金钱从哪里来？

上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，公共账户资金是以保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外部分影响公共安全的维修，具有社会共济作用。

由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。

其中，土地出让收入作为房屋养老金主要资金来源有两个路径考虑：

一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目。

二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。同时，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。

综上，短期内主要是地方政府出钱建立公共账户，个人负担暂时不会加重。

我就说到这吧。

No.4 房屋养老金是变相的房产税？

这两天，有人分析房屋养老金制度，认为这是“变相房产税来了”，

但上面咱们说了，此次专家解读，房屋养老金不是个人账户，而是公共账户。

是政府自己筹资，不涉及个人的话，怎么能说是收税？

甚至，有猜测认为，房屋养老金系列支出（含体检、保险）注定是不断上升的，这会加重业主的负担，让他们承担房地产税的能力下降，未来开征房地产税难度加大。

最后，其实“房屋养老金”不是啥新鲜事物。

随着房屋及其附属设施设备越来越老，全国各地发生坍塌等事故并不少。

而涉及人员安全的小区维修资金去向模糊，管理难等问题也在凸显。

总结，现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。

通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

所以，目前看，政策并没有倒向谁，利空谁。

不过，盘点一下整件事的来龙去脉，也确实给广大买房人提了个醒，

高密度住宅老化是一个世界性难题，中国香港、台湾都没有很好地解决，新加坡做得比较好是因为政府舍得花钱补贴，但也主要是为政府保障房（组屋）提供服务。

对于我们来说，尚未填补的空缺可能更多，任重道远。

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