北京“鹤岗”，首付10万一套两居？！

新房进度提醒：

首付50万起，89平一梯两户低密度洋房，

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哈喽大家好，我是血拼哥！

听说了吗？现在延庆的房价，53万就能拿下一套两室一厅。

首付只需10万左右，月供大约1800……

新闻一出，延庆被网友戏称北京的“鹤岗”！

先是北京附近的张家口下花园，再有天津京津新城初步鹤岗化，如今，北京六环外的延庆也开始萌芽？

No.1北京「鹤岗化」片区不止一处？

血拼哥打听了下这个房子情况，

房子位于延庆区康庄兴隆街1号小区，是一套76平米的两居，挂牌售价仅53万，单价不足7000元/平，据置业顾问说，还有谈价空间。

按目前北京的房贷政策，首付大概10万+，月供不到2000元，

「鹤岗化」味道浓厚。

但是目前大中介网站没有这么低的房子了。

血拼哥查了下延庆康庄镇的这些房子，一般南北通透、光线充足，附近有八达岭长城和野鸭湖湿地公园，空气环境也好。虽然不是老城区，但是附近一公里有幼儿园，中小学，配套并不荒芜。

但是该小区有房源去年10月挂牌至今，10个多月没有成交。

回想2018年延庆共产房中交富力·雅郡1.8万/平申购开盘的场景，难免令人发出「见证历史」的感慨。

但是北京，像这样总价不到60万的房子里，延庆并不占大头。

作为北京市二手房均价“吊车尾”的区，延庆8月二手房挂牌均价只有16972元/㎡，

另外未超2万/平的还有密云、平谷均。

但是在大中介，总价50万左右的在售住宅里，占比最多的却不是这三个区的房子，

首付10万左右普通住宅大多集中在房山。

房山真的正在『鹤岗化吗』？

其实真实的市场并没有那么疯狂。

血拼哥看到，总价60万以下的二手房源中，之所以房山最多，不是因为房山单价最低，而是因为户型面积房山真的很小，三四十平的户型非常多。房山即便是燕山的房价也在一万附近摇摆。

但是，房山二手房挂牌均价同比去年8月跌幅达20.3%，是全北京16区跌幅最大的。

数据来源：安居客

从区域内各板块价格来看，除长阳、良乡、阎村以外，其他多个板块价格已降至1万+，甚至有三个板块直接跌破一万。

总体看，虽然北京也有首付10万左右的房子了，但是并不代表这些区域的房子没价值了。

这些区域房价下滑严重涉及多种因素：

1.过度开发：房产市场供应过剩，导致价格下跌。

2.产业与人口不匹配：产业发展和人口增长未能与房产建设同步。

3.辐射效应有限，交通不便，导致较远片区难以享受到城市的发展红利。

针对房山，问题就暴露的更清晰了：

第一，配套建设发力，但成型产业空白。

大学城是亮点，但是简单来说“产学研”模式重点是在人才培养，对于区域经济带动力实在有限。

没有强势产业，楼市没有第一层价格支撑。

第二，进城通勤效率差，链接北部产业区费力。

房山线，能够比较快速便捷的链接丰科园、其次丽泽。

再往北就比较费时费力了，而北京产业格局上，北部企业明显比南城多、比南城强势。

所以除本地人群以外，房山能够承接的外溢人群不多。

第三，房山库存量也不算少。

近两年供应的项目去化情况普遍不够理想，再往前数部分陈年老盘有余量、还有回迁房，而今年的土拍，房山还贡献了3宗地……

*2022年后入市项目案名/获批套数/网签套数/网签去化率

北京在售新盘真实网签情况（最新版），后台回复「网签」可获取。

在市场行情普遍下滑状态下，房山就更显艰难了。

当然，房山并不是一个不能买的区域。

✅首先价格很适合刚需。

✅并且如果恰好你是在南城工作，是可以考虑的。

✅在选择上，临铁盘所拥有的生活便捷度及将来流通性更好。

✅就板块来讲，长阳、良乡优先考虑。

No.2 如何避免卷入「鹤岗化」

经验告诉我们，几乎所有问题都需要辩证来看，一刀切的答案要不得。

就像上面这个问题，每套房子情况不同，很难有标准答案，

但是我们可以根据概率屏蔽一些风险。

安居客数据统计发现，和过去一年对比，无论是户型、面积还是区域，很难找到均价涨跌的规律，相比而言，楼龄的规律更明显。

北京二手房均价，楼龄5年以内的新房、次新较5年以上的二手房均价更稳定。

注意，不吹不黑，理性看待，新房也有破发的案例，一房一价，大家理性判断。

今年的新房市场可以说分化严重，不少项目今年的网签单价明显低于去年，

但，也有新房的价格依然坚挺，且去化速度并不慢。

这些趋势也可以作为我们置业方向的参考因素。

基于项目的网签信息，有机构统计了104个项目样本中，只有15个新房今年的网签单价高于去年，其余都低于去年。

从区域来看，昌平区和海淀区的新房网签单价2024年略高于2023年。

通州区的新房同比去年下跌了1.9%，跌幅最小。

可能因为受今年2月6号“双限”政策优化的影响，关注的人群变多，

且同样是地铁6号线延线，位于物资学院站的万科东庐只比玺悦朝阳多坐两站地，单价却低于2万元/平，价格优势凸显。

跌幅最多的是房山区，今年的价格较去年跌了7.8%。

当然，处于同样境况的还有顺义区，新房价格同比下跌6.5%。

另外，根据该机构数据，新房项目中，总价越高的，今年的价格同比去年越抗跌！

其中，500万以下的新房，最不扛跌，同比下跌了6.5%；其次是700-900价格的新房，同比下跌了3.7%。

而1100万以上的项目，价格非常稳定，2024年的价格较2023年没有明显变化。

所以，新房市场纯改善型产品，一般更扛跌。

注意，以上结论均为概率，每个房子情况不一样，需要具体分析。

最后，观察指导价与网签均价发现，顺义房山成交均价与指导价差距最大，

也就意味着这两个区降价最狠。

典型如顺义LHYHY，指导价在3.9万元/平左右，而今年实现成交价只有2.4万元/平。

LJYHF指导价4.2万/平，网签均价39863元/平

GYDH指导价4.2万/平，网签均价38000元/平

后台回复「0829」查看项目名。

而价差最小的依旧是海淀。

最后，奉上2024年截止到8月，「最不扛跌」和「最抗跌」的项目top8统计表。

后台回复「抗跌」获取！



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