北京年内最大宗土地出让溢价率最高达20%

经过八天的等待，北京市海淀区迎来了一场备受瞩目的住宅用地拍卖活动。在6月4日的拍卖会上，海淀区西北旺镇永丰产业基地的一块土地被北京海开控股（集团）股份有限公司（简称"海开"）以79.17亿元成功竞得。这次拍卖的一个显著特点是，竞价结构进行了调整，允许的溢价率首次打破了15%的传统上限，同时引入了阶梯式的溢价率指导价制度。当溢价率低于15%时，项目的销售指导价格设定为每平方米9.3万元人民币，而一旦触及地价上限，最高可允许的溢价率为20%，相应地，销售指导价格会提升至每平方米9.6万元人民币。

销售指导价突破九万大关

在当天的在线竞标环节，海淀区西北旺镇永丰产业基地的这块土地共获得了四次报价，最终报价定格在79.17亿元。由于没有触发现场竞价环节，海开顺利以这个价格成交，溢价率保持在1.5%，平均每平米楼面价为3.56万元，销售指导价锁定在每平米9.3万元。

据了解，此宗土地位于海淀区西北旺镇，包含两类用途：城镇住宅用地以及商业服务用地与地面公共交通场站用地。总面积约为8.95万平方米，最大建筑面积限制在22.24万平方米。其中，0058和0072地块为商品住宅用地，占地约4.48万平方米，建筑面积约9.86万平方米；而0055和0064地块则是商业服务配套用地，占地约4.47万平方米，规划建筑面积约12.38万平方米。

过去两年，一线城市中总价超过30亿元的大规模地块交易并不常见，而这次的地块总价更是超过了79亿元。易居研究院研究总监严跃进指出：“这次海淀区的土地交易再次证明，优质的地块仍然受到开发商的追捧，尤其是那些拥有雄厚资本的国有背景企业。”

优越地理位置助高价成交

海淀区西北旺镇永丰产业基地地块的地理位置是其能够吸引高额竞标的关键因素之一。它紧邻地铁16号线永丰南站，方便通达中关村和市中心。周边配套设施齐全，永丰路东侧就是永旺超市，一站地铁就能到达西北旺万象汇。此外，地块附近聚集了永丰产业基地、中关村软件园、航天软件园等多个研发中心，众多高科技企业分布在此。

通过对比，我们可以发现，附近的全新住宅项目，比如中海富华里、幸福里润园、栖海澐颂等，网签平均售价大约在每平米8.28万元。至于二手房市场，除了首创天阅西山的平均价格接近每平米10万元之外，其他如海淀幸福里、冠城大通百旺府的平均价格大约在每平米8.13万元左右。

北京土拍规则新变化

最近，北京的土地拍卖规则也出现了调整，允许的溢价率有所提高。海淀区西北旺镇永丰产业基地的起拍价为78亿元，设置了93.6亿元的合理上限价格。当竞拍价格达到上限时，将通过现场抽签决定归属。这次的溢价率上限提升到了20%，这是之前未曾有的做法。

值得注意的是，就在几天前的5月29日，东城区金鱼池地块也采用了类似的阶梯式溢价率指导价制度，且将溢价率上限提升到了25%。具体来说，当溢价率在15%以下时，住宅指导价格为每平米13.9万元；15%-20%之间，则调整为每平米14.3万元；超过20%，指导价则升至每平米15.1万元。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《北京商报》采访时表示：“这种规则使得北京优质地块能卖出合理的市场价格，真实反映市场价值，也让开发商有更多的空间在产品开发上投入，打造出更高品质的产品，满足市场对高质量房源的需求。”

优质土地供应增多

在“430”政策发布之后，北京的购房限制略有放松，房地产市场反响热烈。据《北京商报》实地调查，许多五环外的新盘咨询量和到访人数都有明显增长，部分热门项目的电话咨询量甚至翻了一番，现场到访人数增加了40%以上。

优质地块的供应，加上政策和市场的双重推动，以及具体的措施和明确的政策导向，为房地产企业带来了资金、信心和经营环境等方面的有力支撑，极大地鼓舞了开发商的信心。

严跃进认为：“这些地块表明，各地的土地供应正朝着提供优质土地的方向发展。这意味着，对于资金状况良好的企业来说，现在可能是加大一线城市土地投资的好时机，尤其是那些想抓住机会的企业。”

今年已推出的土地中，有许多位于位置极佳的区域，如朝阳区的永安里、松榆里，以及丰台丽泽周边的优质地块。郭毅预测：“未来，我们可能会看到更多优质的核心地块，它们会结合实际市场价值，采用更为灵活的溢价率和指导价机制。”

来源：北京商报

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